משבר הדיור - מלימון ללימונדה - ישראל מחר
הכרזותעלינו באתר חדש! במידה ויש שאלות או תקלות מוזמנים ליצור איתנו קשרליצירת קשר
י״ג באייר ה׳תשפ״ד | 21/05/2024
כלכלה מחשבים מסלול

משבר הדיור – מלימון ללימונדה

י״ד בסיון ה׳תשפ״ב (יוני 13, 2022)

משבר הדיור – מלימון ללימונדה

יוקר המחיה והאופן שבו סוחטת מדינת ישראל את המגזר היחיד שאינו מסוגל להתגונן – הצעירים היהודיים – כדי לממן את זכויות היתר של המקורבים והערבים – חונק את כולנו.

אני רוצה להתמקד ספציפית בעניין הדיור ולהראות שלא זו בלבד שניתן להוריד באופן דרסטי את מחירו הדיור, אפשר גם להפוך את הלימון ללימונדה – כלור להפוך את משבר הדיור למנוע צמיחה בלתי רגיל, בדיוק לקראת המשבר העולמי החריף שאת גלי ההדף שלו, אנו רק מתחילים לחוש.

את הסיבה למחירי הדיור המטורפים בישראל הסברתי כאן כמה פעמים, אבל אחזור בקצרה:

עיקר הבעיה היא קרטל הקרקעות הגדול שמייצרת מדינת ישראל באמצעות מנהל מקרקעי ישראל – או אולי נכון יותר לומר – מנהל ‘מקרטלי’ ישראל –

כשיותר מ -90% מהקרקעות לבניה, נתונות בידיו של הקרטל הזה, והן משווקות ביד קמוצה שמשמרת כל הזמן היצע נמוך בהרבה מן הביקוש, ובמחירים חסרי היגיון, אזי רכיב הקרקע שמגולם בכל דירה בישראל נע סביב 50% מערכה.

רק בשנה האחרונה, עלה בחלק מן האיזורים מחיר הקרקע שמשווק המנהל לקבלנים, פי 10!

קראתם נכון! אם קרקע לבניית 10 דירות עלתה לקבלן – רק לפני שנה! – מאה אלף ש”ח ליחידת דיור – כלומר במקרה שלנו, עלתה מיליון ש”ח, הרי שעכשיו, עבור אותה קרקע בדיוק, דורש המנהל – מיליון ש”ח ליחידת דיור, כלומר עבור אותה משבצת קרקע ישלם היום הקבלן – 10 מיליון ש”ח.

קרטל הקרקעות והסיפסור של המנהל במחיריהן, הוא הסיבה המשמעותית ביותר למחירן הגבוה של הדירות בישראל.

אבל כאן הסיפור רק מתחיל.

אחרי שהקבלן רכש את הקרקע, הוא מתחיל את דרך החתחתים עד לקבלת אישור לבניה.

וזה יכול גם לקחת לעיתים 10 ואפילו 15 שנה.

עכשיו חשבו מה עלויות הריבית על 10 מליון לעשר שנים, חשבו כמה עולים לקבלן המסכן כל סוללת עורכי הדין, המהנדסים, האדריכלים, השתדלנים ולך תדע מה עוד – עד שהוא מקבל את האישור –
הכל כמובן מגוגלגל אל עלויות הדירה.

אבל גם כאן זה עוד לא נגמר.

עכשיו – כשהזוג הצעיר מגיע כדי לקנות את הדירה, המדינה גובה ממנו לא רק מס עקיף דרך מחירי הקרקע ודרך המנגנון המפלצתי שמעקב את אישורי הבניה – וגם אותו הרי צריך להאכיל…

ובכן עכשיו מגיע תורו של המס הישיר – מס על דיור בלבד, מס שהוא מעבר לכל המיסים הרגילים בשוק. אנחנו מדברים כמובן על מס רכישה, מס שבח, היטלים מוזרים ושלל התעלקויות על רוכש הדירה המסכן.

הסיבה אם כן, למחירי הדיור המטורפים בישראל ,היא קרטל המקרקעות של המנהל – שאליו מצטרפות שלשלאות הרגולצייה – ולבסוף המיסים הייחודיים לדיור.

ומה הפתרון?
תיקון שלושת העיוותים הללו.

הפתרון הוא העברת ורישום של כל משבצות הקרקע לבניה בישראל לידי הזוגות הצעירים חסרי הדיור – העברה ליהודים בלבד (אפליה מתקנת) – העברה בהגרלה לפרטים ולא לארגונים,

כך כשקבלן יבקש לבנות, הוא לא יפנה לרשות ‘מקרטלי ישראל’, אלא למי שהקרקע רשומה על שמו, והוא ישלם את מחירי השוק החופשי ולא את מחירי קרטל המנהל.

התיקון השני של הוא הרגולציה.
לקבלן מותר לבנות כל עוד לא עצרו אותו.
האדריכל שלו והמהנדס שלו חותמים שהכל נעשה על פי ההנחיות והתקנות, ולמדינה יש לא יותר משבועיים לעצור אותו מלבנות. כלור חובת ההוכחה עוברת מהקבלן, למדינה. ומה שלא אסור – מותר.

אם בדיעבד יתברר כי לא בנו כחוק, ישלמו העבריינים מחיר כבד, אבל המערכת תתחיל לנוע ללא עיכובים.

והעיוות האחרון שאותו יש לתקן, הוא ביטול כל מיסי היסף על שוק הדיור.

כפי שאמרתי אתמול – מדובר כאן במיסוי עקיף וישיר שמושת בעיקר על האוכלוסיות החלשות ביותר – אוכלוסיית מחוסרי הדיור, וההיקף שלו מגיע לכ 20% מהכנסות המדינה!

פשוט מטורף.

עכשיו בואו ונדבר על המשבר הכלכלי המתקרב.

בקצב הצמיחה הנוכחי, יתווספו בכל 5 שנים כמליון תושבים חדשים. רובם כתוצאה מלידות מבורכות, מיעוטם כתוצאה מעליה – מבורכת. הצפי הזה לא כולל גל עליה גדול שיכול פתאום לבוא בהפתעה.

כדי להדביק את קצב הדרישה, צריכים הקבלנים לבנות בכל שנה סדר גוד של ‘רמת גן’ חדשה.

רמת גן ממעוף הציפור

בגלל התנהלות המדינה, זה כמובן לא קורה, ונוצר כאן פער בלתי נסבל בין הביקוש להיצע.

אל שחרור שוק הדיור מכל החסמים באופן שכרגע דיברנו עליו, ובנוסף –

שחרור חיילי חובה בשנה השלישית לעבודה בשוק הדיור – באותו שכר שמקבלים כיום העובדים הזרים (כ 15,000 ש”ח) ותוך שמירת כל זכויות השירות המלא,

ייצר פרץ של בניה שתאפשר להר הכסף של הפנסיות המוסדיות שלנו, כסף שיוצא כיום להשקעות בחו”ל – להיות מושקע בשוק הדיור הצומח בישראל.

ושוב – יש ביקוש ואין חסמים, יש עובדים בשכר גבוה, ויש הון עתק שרק מחכה להשקעה (ואין השקעה טובה מזו)

כל אלו ייצרו מנוע צמיחה פנטסטי – כי שוק הדיור גורר אחריו אין ספור שווקים נוספים שמשרתים אותו, מהמסעדנים ועד המובילים, המתכנתים, הנגרים ועוד ועוד.

את הלימון הזה של משבר הדיור, יכולה ישראל לא רק לפתור, אלא גם להפוך למנוע צמיחה שיותיר את ישראל אי של כלכלה צומחת ופורחת, של שפע מקומות עבודה, שיותירו את צעירי ישראל בארצם, וימשכו לכאן עולים בהמוניהם.

זהו החזון שעל פיו צריך לפעול מיד נוכח המשבר המתקרב.

שתף את הפוסט:

5 תגובות

השאר תגובה